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房產頻道

為爭房產 無情子將老父訴上公堂
更新時間:2019-3-14 17:47:28    來源:北京青年報

        房子,一直是人們口中津津樂道的話題,也是許多人花費一生去追尋的東西。然而,為了一套房子,兒子竟與已是耄耋之年的父母對簿公堂;本應是至親的父子,卻分別坐上了法庭的原、被告席,這一幕實在令人唏噓。

  2018年7月13日,隨著清脆的法槌聲響,李大爺懸著近一年的心終于放了下來。北京市第二中級人民法院作出終審判決,駁回兒子李文濤(化名)和兒媳郭芳(化名)的上訴,維持原判,確定位于B地區的某處房產歸李大爺所有。但是,因為爭奪這套房產而破裂的父子親情,卻不知要幾時才能修復了。

  李大爺和老伴都已經超過了60周歲,無法辦理貸款,于是他和兒子商量,用兒子的名義貸款,由自己來償還。

  貸款全部還清后,不料兒子卻說此房應歸他所有,竟把父母告上了法庭。

  兒子出具一份由其本人書寫的“借款說明”,“借款說明”上寫著“為還B小區的住房貸款,特向父親借10萬元人民幣……”

  自己還健在,兒子就不遺余力地爭房產,這讓老兩口傷透了心……

  到底是誰的房子?

  李大爺與妻子都是年過80的老人了,本該到了頤養天年的時候,沒承想,卻因為與兒子、兒媳間的房產糾紛而無比鬧心。

  事情還要從十幾年前說起。那是2001年,李大爺已經去世的母親在東城區擁有一處平房,恰遇當地危舊房改造,李大爺與兄弟姐妹幾人簽訂了《遺產分配協議書》,分得了其中的兩間小房。

  2001年11月,李大爺與北京市東城區住宅發展中心簽訂了《危改區就地安置合同》。該合同約定,李大爺在A地區內有正式住房兩間,應安置人口三人,分別為:產權人李大爺、之子李文濤、兒媳郭芳。李大爺自愿購買住宅發展中心在B地區建設的就地安置住房,安置住房房價款合計19余萬元。李大爺支付首期購房款5萬余元后,方可辦理貸款。

  安置房的位置不錯,共75平方米。據李大爺回憶,他與老伴交付了5萬余元的首付款,并拿到了住宅發展中心開具的收據。但是,當時他和老伴都已經超過了60周歲,無法辦理貸款,于是,他就和兒子李文濤商量,用兒子的名義貸款,由自己來償還,并陪同兒子一起前往北京市住房資金管理中心申請了貸款,共計14萬元,期限20年。

  2003年11月,李大爺取得了涉案房屋的產權證。2004年12月,貸款全部還清。

  在李大爺看來,這套房子雖然用了兒子的名義貸款,但無論是首付還是還房貸,均由自己出資。不料,兒子李文濤卻說此房應歸他所有,還把父母告上了法庭,這讓李大爺與老伴都無法接受。

  親生父子對簿公堂

  在案件的一審中,李文濤及妻子郭芳要求確認涉案房屋歸自己所有。李文濤稱,涉案房屋是拆遷安置房屋,他和妻子都是涉案房屋的安置人口,根據當時的拆遷政策,就地安置合同只能由父親簽署,但涉案房屋的購房款實際是由他和妻子郭芳支付的。他說,父親當時與他有約定,父親確認全部購房款由他支付,且口頭承諾涉案房屋歸他所有。

  對于李文濤的說辭,一審法院并沒有支持。然而他不死心,又提起上訴。

  一審下來,李大爺和老伴都已身心俱疲。現在80多歲的他們,又將再次坐上被告席,心里真是五味雜陳。走投無路之下,2018年3月29日,李大爺與老伴一同來到北京市法律援助中心尋求幫助。

  這天,接待他們的是北京市法律援助中心的值班律師曹慶國。焦急的老兩口向曹律師講述:“我們當時已經60多歲了,沒法貸款,才想到由兒子貸款。現在,我們老兩口還沒死呢,他就想爭這處房子,實在太令人心寒了……”

  曹律師看了李大爺的材料,耐心講解了自己的看法。李大爺和老伴聽后頻頻點頭,特別希望能由曹律師代理他們的案件。

  在工作人員的引導下,李大爺和老伴向北京市法律援助中心申請了法律援助,審核了他們的相關材料后,北京市法律援助中心認為其符合法律援助條件,應老人的要求,指派了曹慶國律師承辦此案。

  曹律師接受指派后,又與李大爺進行了深入的會談,仔細審閱了案件材料,研究了相關的法律法規,并就訴訟過程中可能遇到的情況,制定了一整套訴訟策略。

  曹律師了解到,老人的兒子李文濤有一個關鍵的說法:他認為他是借父親的名字買的這處房產。而令人意想不到的是,他用以支持己方觀點的重要證據竟然是李大爺在一審舉證階段出具的一份由其本人書寫的“借款說明”。 “借款說明”上寫著“為還B小區的住房貸款,特向父親借10萬元人民幣……”

  李文濤稱,他向父親借款還了此涉案房屋的房貸,因為這房子本身就是自己的,貸款也都由自己償還,自己只是借父親的名字買的這處房產。

  而李大爺顯然對“借款說明”的證明目的不予認可。據李大爺介紹,在2004年,自己曾交給兒子10萬元,讓其代為償還B小區的住房貸款,兒子收下錢款后就向他出具了這份“借款說明”。沒承想,此后兒子并沒有將這筆錢用于歸還房貸,而是挪作了他用,無奈之下,老兩口只好另籌錢款還了房貸。

  李大爺之所以在一審時出具此項證據,是為了證明兒子除了企圖奪取自己的房產,還存在欠錢未還的情況。該“借款說明”是兒子李文濤向自己借款的借條,與涉案房屋并沒有關系。

  曹律師還了解到,李文濤與父親之間并沒有關于涉案房屋產權歸屬的書面約定,李文濤所說的口頭承諾,也只不過是他的一面之詞。曹律師認為,如果是借名買房,一定要具備兩個條件:一是必須有書面的協議;二是可以證明由自己出資。顯然,李文濤并不能證明這兩點。

  曹律師的心里有了底。

  “借名”引發的糾紛

  2018年5月16日,二審第一次開庭。對于李文濤一方的說辭,曹律師逐一反駁,并在法庭上發表了自己的看法。

  曹律師認為,訴爭房產登記在李大爺名下,依法應當歸李大爺所有。根據《中華人民共和國物權法》的規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據,由登記機構管理。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明,所記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除非有證據證明不動產登記簿確有錯誤,否則以不動產登記簿為準。

  關于是否存在借名買房的情況,曹律師分析:根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》的規定,當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

  曹律師表示,根據以上指導意見,結合民事訴訟法關于舉證規則的要求,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明。當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

  本案中,受援人李大爺是原被拆遷房屋的權利人,基于此,李大爺簽訂了相關安置協議,并取得了涉案房屋的所有權。兒子李文濤所述出資購房以及長期使用房屋等情形并不必然導致其二人取得涉案房屋的所有權。現在李文濤及妻子主張涉案房屋歸其二人所有,應當就此提交充分證據,證明其已與李大爺就房屋所有權歸其所有達成明確的一致意見。

  曹律師說,房屋是公民的重大財產,現李文濤提交的“借款說明”上僅有李文濤個人的筆跡,并無李大爺的簽字,其內容不足以證明李大爺夫婦對涉案房屋的所有權作出了處分,不足以證明李大爺與李文濤就涉案房屋的所有權交由李文濤享有達成了一致意見。所以,上訴人與被上訴人之間的關系不屬于借名買房的法律關系,上訴人的上訴請求不能成立,應當依法予以駁回。

  贏了官司傷了心

  隨著庭審的進行,兒子李文濤對事實的歪曲、對父母的出言不遜,都令李大爺老兩口非常生氣。說到激動處,李大爺急得直拍桌子。曹律師只好勸說老人不要過于激動。

  為了一套房產對簿公堂,兒子還對父親態度惡劣,實在有些難堪。激烈的爭辯令庭審幾度中斷,法官也在不斷提示,老人年齡大了,注意緩和情緒,而且也希望父子二人能夠進行調解,彌補關系。第一次開庭,就在激烈的爭論中結束了。

  2018年7月10日,二審再一次開庭。法官努力嘗試調解,但李大爺的兒子依然在庭上痛斥父親,態度惡劣,沒有一丁點的改變。

  兒子的惡語相向,讓李大爺如鯁在喉。其實等老兩口百年后,房產肯定會給自己的孩子,但現在老人還健在,兒子就不遺余力地爭房產,讓老兩口傷透了心……

  最終,二審法院采納了援助律師的代理意見,判決李文濤、郭芳的上訴請求沒有充分確鑿的證據予以佐證,不予支持。駁回上訴,維持原判。

  這場官司的勝利,讓李大爺老兩口長舒了一口氣,心力交瘁的折磨總算有了個頭,但不孝子對老兩口情感上帶來的傷害卻不知要到何時才能平復。

  其實,很多時候,老人最怕的就是成為年輕人的負擔,他們有一處住房、有一份退休工資,就已心滿意足,即使疾病纏身,首先想到的也是盡量不麻煩子女。那么,作為子女,最起碼不要傷害他們的心啊!畢竟,房屋有價,親情無價。

  律師點評

  借名買房需慎之又慎

  本案中的李大爺之所以頻頻陷入被動局面,主要是由于其在借用他人名義申請貸款時沒有簽署相應的書面憑證所致。

  近些年,隨著房價的節節攀升,很少有人能夠通過自身的財力支付全部房款,尤其是老年人,在貸款買房時,由于年齡等限制,單獨以自己名義申請貸款通常很難獲得銀行的審批,借他人名義聯名貸款逐漸成為了普遍現象。

  為了防止今后發生糾紛,建議購房者在借他人名義聯名貸款或向他人借取現金時,務必簽署書面聯名貸款協議或借款協議,寫明聯名貸款或借款的性質,證明與房屋產權歸屬無任何關系,并妥善保管相關協議。

  另外,本案還是一起典型的因借名買房產生的糾紛。所謂“借名買房”是指房屋的實際出資人(即借名人)借用他人(即出名人)名義購房,并以他人名義登記房屋所有權的行為。近年來,受購房資格、貸款條件、購房政策等因素的影響,借名買房的現象日益增多。

  借名買房經常發生在親屬與熟人之間,基于信任雙方往往沒有就借名買房事宜簽訂書面的合同,為日后糾紛的產生埋下了巨大的法律風險。依據《中華人民共和國物權法》第十七條:不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。當事人在訴訟中要推翻房屋所有權證書上的記載,證據的證明標準要求極高,借名買房存在很大的風險,處理不當極有可能導致房財兩空。

  曹慶國律師建議借名買房務必慎之又慎,確有必要借名買房的,應當注意以下幾點:

  一、慎重選擇出名人,并簽訂書面的借名買房合同,明確約定雙方的權利義務及違約責任的承擔。

  二、明確借名買房的房產性質,是否屬于能夠借名購買的房產,以免因房產性質違反相關政策、法規的規定造成合同無法履行。

  三、借名人應當謹慎處理購房出資事宜,避免現金支付,盡量以銀行轉賬方式付款,留存好相關的付款憑證。

文章編輯:李洋 
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